Hypotheek en de executiewaarde van u huis
Executiewaarde staat voor het bedrag dat de bank kan krijgen als het huis verkocht moet worden onder dwang. Dit komt voor wanneer iemand de hypotheek niet meer kan betalen. Om er zeker van te zijn dat banken geen of zo min mogelijk verlies lijden wanneer dit voorkomt. Wil de bank een taxatierapport van het huis dat je wilt kopen waarin de executiewaarde wordt vastgesteld door een erkende taxateur.
Deze ligt meestal 20 procent lager dan de verkoopprijs van het huis. Bij een gedwongen verkoop wordt dan ook zelden tot nooit de reguliere verkoopprijs betaald. De bank weet meestal het huis voor 20 procent minder dan de verkoopprijs te verkopen. Maar zelfs dit pakt meestal nog lager uit. De banken kunnen namelijk niet wachten tot de huizenmarkt aantrekt of totdat iemand de verkoopprijs van het huis wil betalen, want hoe langer de banken wachten met het verkopen van het huis hoe meer geld het hun dat kost.
In Nederland zijn mede door de recessie de regels voor het verstrekken van een hypotheek aangescherpt . Ook door de toestanden met de DSB bank zijn deze regels flink verschept. Het bleek dat consumenten bij de DSB bank een te hoge hypotheek hadden afgesloten ten aanzien van de waarde van hun huis. Hierdoor kwamen veel klanten van de DSB bank in de problemen. Bij het verkopen van hun huis bleven ze meestal nog met een schuld zitten van enkele tienduizenden euro’s.
De DSB bank is inmiddels failliet en de verscherpten regels moeten verkomen dat dit in de toekomst niet meer mogelijk is.
Zo is het door de strengere regels niet meer mogelijk om een hypotheek af te sluiten die hoger is dan 30% van de executiewaarde van het huis.
Voorbeeld: berekening
Dit betekent onder meer dat als je een huis koopt van €150.000, de executiewaarde meestal getaxeerd wordt op €120.000.
- 30 procent van €120.000 = €36.000
- €120.000 + €36.000 = €156.000
De maximale hypotheek die je kunt krijgen is dan €156.000. Dit is net genoeg om de kosten koper te dekken. Het loont dan ook om goed te onderhandelen over de vraagprijs van het huis. Een lagere vraagprijs wil natuurlijk niet zeggen een lagere executiewaarde. Deze blijft zoals deze getaxeerd wordt door de taxateur de vraagprijs staat hier los van. Een lagere vraagprijs geeft jouw meer spelling in de hypotheek. Als de vraagprijs 150.000,- euro is en jij hebt dit weten terug te brengen tot 145.000,- euro wat vrij reëel is. Dan heb je als we onze berekening er weer op los laten meer geld over van de hypotheek.
- Vraagprijs: €150.000
- Koopprijs: €145.000
- Executiewaarde: €120.000 (meestal 80% van de vraagprijs)
- Maximale hypotheek: €156.000
- Koopprijs: €145.000
- Over: €11.000
De executiewaarde bepaald uiteindelijk de hypotheek die je kunt krijgen. Door de strengere hypotheek regels loont het om goed te onderhandelen over de vraagprijs. Een makelaar kan je hierbij helpen. Zorg ervoor dat als je een makelaar uitkiest die jou hierbij helpt er een klik is tussen jullie. Een goede klik tussen makelaar en koper zal ervoor zorgen dat de makelaar extra zijn best zal doen voor jou. Win ook informatie in bij vrienden en familie misschien hebben hun wel goede ervaringen met een makelaar en kunnen ze je er één aanbevelen. Het internet kan je hierbij ook helpen zoek naar goede ervaringen tussen koper en makelaar misschien staan er wel een aantal aanbevelingen bij die jouw weer op weg helpen. U kunt hier uw hypotheek versneld aflossen
.
